北京大学总裁班校方指定报名处

课程主题：开发区及科技园规划与建筑策划

主讲老师：庄宁

上课时间：2018年6月23日-24日

上课班级：房地产开发与金融EMBA国际班

上课地点：北京大学

教师简介

清华大学建筑学院教授

清华科技园建设股份有限公司 总工程师

北京市城市规划学会城市管理理事会副理事长

曾任启迪控股股份有限公司常务副总裁、总工程师

启迪控股股份有限公司资深副总裁

江西清华科技园发展有限公司总经理

清华诚志股份公司专务副总裁

毕业后从事清华大学建筑学院从事城市规划教学工作，任研究生导师，主要任课“居住区规划与住宅设计”（本科课程，校一类课）。开设研究生课程“房地产开发与策划”。

课程大纲

城市规划与房地产开发策划

几个问题

1、在你所购置的土地里面市政管线

2、购地红线、建筑后退线（绿线）

3、容积率 绿化覆盖率与绿地率

4、什么是小产权房，集体所有土地的流转试点，新型城镇化改革

5、房地产调控与房地产的理性发展

第一部分 城市规划理论与城市建设管理简介

一、城市与城市规划理论发展简介

1、城市的产生与发展

2、近代以前的城市规划理论发展特点 

3、近现代城市规划理论发展特点

二、我国城市规划体系概述

1、我国城市规划的发展（解放后）

我国城市规划体系

三、城市规划理论与方法简介

1、区域规划

2、战略规划 

3、城市总体规划

4、控制性详细规划

5、修建性详细规划

四、当前我国城市规划面临的问题

1、计划经济向市场经济转变的挑战

2、WTO后国际接轨与行政审批许可制度的转变

3、区域整体发展与行政区划的局限

4、加强科学化法制化管理的矛盾

5、城市规划与城市发展滞后的矛盾

6、物权法等日益完善的法制建设要求城市规划与管理与之相应，政府应依法行政

五、我国城市规划与开发建设的管理体系

1、城市开发建设管理

六、我国城市规划管理对房地产开发过程中的几个 重要管理方面

1、城市发展方向与房地产开发选址

2、规划用地性质与房地产项目开发定位

3、容积率与开发强度

4、环境、生态、景观、城市风貌保护

5、社会发展、公平公正、城市防灾安全、基础设施供应其它规划管理条件对房地产项目开发的影响（卫生日照、 等法律法规）

第二部分 房地产开发与策划

一、土地基本概念

1、土地（房地产中的土地概念）

2、土地的基本特征（自然资源和经济角度）

3、我国土地资源的特点

二、土地的使用制度和房地产开发的基本概念

（一）土地所有权与使用权

1.土地的所有权： 

2.土地所有权与使用权分离制度

（二）我国土地使用权的取得方式

1.土地使用权的出让方式 

2.土地的交易市场

（三）世界各国的土地使用制度

（四）土地的地价和地租

1、地租

2、绝对地租：

3、级差地租：

4、地价：土地的总价值，在有限年限中地租的反映

5、零租制：零散的，每年收取土地占用金（国家征收的土地占用费）

6、批租制：批发性的，一次收取土地占用金 (土地使用费)

（五）土地的评估（对地价、地租具有影响）

（六）土地有偿使用的程序

1.非经营性用地

2.经营性用地 

(七）土地储备制度

1、土地储备制度简介

2、实施土地储备对我国社会经济发展的积极作用

3、实施土地储备制度存在的主要问题

4、完善我国城市土地储备制度的对策建议

(八)影响土地价格的因素

1、所处地域的繁华程度

2、地段在区域内的位置

3、城市规划的要求

4、城市经济发展的状况和区域发展

5、土地供应状况

6、地产所处的环境

7、国家政策

8、购买者的心理

(九)房地产行业特点

1、不动产行业——土地的不可移动性

2、投资性和使用性并存

3、房地产的风险性

4、价格的区域性

5、产业的地方性

6、城市型产业

7、政策性产业

8、投资规模大，对金融依靠强

（十）房地产开发的作用及特点

1、加快城市现代化建设

2、有利于城市总体规划的实现，推动城市规划的发展

3、有利于缩短城市建设周期，提高经济效益

4、土地开发强度高,有利于节约用地

5、有利于聚集社会资金，加快城市建设，提高社会效益。

6、推动国民经济发展

（十一）房地产开发机构

1、建设单位

2、不同性质的房地产开发公司

3 、开发机构的构成

三、房地产项目策划

（一）房地产项目策划内容

1．含义 

2．流程 

3.可行性研究内容

4、建设项目投资估算 

四、房地产项目的开发与管理

（一）房地产项目的开发成本构成

（二）土地与项目选择

（三）房地产开发投资与融资

五、房地产融资的证券化

（一）房地产基金概念

六、我国房地产行业发展

（一）泡沫经济的定义

(二)我国房地产未来发展

1、我国房地产近几十年还是朝阳行业

2、政府对房地产理性发展的控制不会放松

3、我国土地政策将进行调整

4、传统房地产开发模式必须改变

第三部分 案例介绍与分析

开发区与科技园区建设管理创新

第一部分我国开发区建设与管理面临的新形势和挑战

一、土地清查是开发区以往发展模式的终结

1、规模盲目扩大，土地闲置率高

2.地价大比拼，造成恶性竞争

3.土地管理混乱，用地开发违规

4.征地制度不完善，社会矛盾凸现

二、大国崛起面临着严峻的国内外经济社会态势

1、我国改革开放以来取得了巨大发展

2、能源需求与国家利益

3、环境保护与节能减排

4、资源匮乏与经济发展

5、粮食安全与农业现代化

6、世界经济与中国金融发展

7、国际环境与国家领土安全

8、经济发展与民生问题

9、和谐社会建设与深化体制改革

10、高科技发展与建设自主创新型国家

三、建设创新型国家是中国未来发展的必由之路

四、科技创新、体制创新是开发区新的使命

1、国家创新体系

第二部分开发区的发展历程与评价

一、 开发区的定义

1、城市经济学角度对“开发区”的定义：

2、城市规划角度对“开发区”的定义：

二、开发区的发展历程

（一） 国外开发区的发展历程

1、“经济自由区”（free economic area）

2、综合型经济特区与“科学园区”的发展（20世纪70年代末至现在）

（二）国内开发区的发展历程

1、具有中国特色的开发区

三、开发区的评价

（一）开发区的积极作用

1、国际角度

2、国内角度

（二） 开发区存在的问题

1、产业空间存在的问题

2、城市空间存在的问题

3、管理体制存在的问题

第三部分开发区的产业结构提升与管理创新

一、 开发区产业结构定位与提升

（一）产业结构演变

1、产业结构演变的规律

（二）产业结构研究与开发区发展的关系

1、我国开发区产业结构体系的形成

（三）开发区产业结构调整与提升

对策1：培育建立区域产业集群

对策2：营造产业集群的政府支持体系

对策3：劳动力供给对产业升级的影响

对策4：培育第三产业、促进产业平衡

二、开发区的建设管理与创新

（一）开发区管理运作中存在的问题

1、我国开发区管理运作体系

2、存在的问题

（二）开发区的建设管理与创新

第四部分高新技术开发区和科学园

一、高新技术开发区

（一）高新技术开发区的定义

（二）高新技术开发区的发展历程

（三）高新技术开发区的发展模式

二、科学园

（一）科学工业园的概念

（二）科学工业园的发展历程

（三）我国的大学科技园

三、实例简介